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刘晓博说楼市 阅读:23391 2020-12-15 08:01:48

作者:刘晓博

12月20日(本周日)下午,我在惠州的碧桂园南站新城发表了十四五期间,楼市投资的十大逻辑的演讲,欢迎大家参加。

本次演讲与以前最大的不同之处在于,第一,大家乘高速铁路到惠州南站,乘公共汽车到项目现场,体验高速铁路时代深惠同城的生活,第二,由于活动免费,主办方需要购买高速铁路票,提供各种服务

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12月14日上午,国家统计局发布了前11个月70个大中城市商品房销售价格变动情况。

通过与2015年基础期的比较,可以找到过去5年房价上涨幅度最大的城市。

在新建商品住宅方面,竟然有14个城市房价累计涨幅超过深圳。

以深圳为标尺衡量主城房价涨幅,是因为深圳楼市一直是全国楼市的风向标。

由于人口增加大,新建住宅供应量小,深圳房价容易上涨。在多次房地产牛市,深圳是领先的城市。2015年是国家发布楼市去库存政策的一年,之后全国楼市进入了前所未有的大牛市。然后,持续数年的控制,制定长期的机制等。

所以,用深圳衡量主城过去五年房价涨跌幅,非常值钱。

据国家统计局数据显示,过去5年,深圳新建商品房上涨57%。5%。新房涨幅超过深圳的,有西安、徐州、武汉、合肥、成都、广州、厦门等14个城市。

以下是相关数据:

上图:从2015年底到2020年11月,中国广义货币M2比去年增加了56%。从上面的表格可以看出,至少有15个城市的新房增长率超过了M2。

不仅徐州这样普通地级市的新房子涨幅大幅超过深圳,呼和浩特这样的胡焕庸线以西城市也比深圳强。

但是,比较二手住宅的涨幅,情况发生了很大变化。

以2015年为基础,深圳是国家统计局统计的70个城市,二手住宅涨幅最大的城市,涨幅达到84。7%。

与14个新住宅的涨幅超过深圳的城市、北京和上海的新住宅和二手住宅的涨幅相比,情况有很高的分化。

一种城市,以西安为代表,新房涨幅超过80%,但二手房涨幅只有24%,二手房远不如新房。这样的城市有徐州、成都、三亚、石家庄、扬州、呼和浩特等。

与新房相比,二手房的市场属性更强,没有价格限制,几乎没有庄家控制盘。如果某个城市的二手住宅的涨幅超过了新住宅,这个城市的上升动力很强,比如深圳。这种城市的上升是二手住宅推进型。

相反,如果二手住宅的涨幅远远赶不上新住宅的涨幅,这个城市的房价上涨主要是由新住宅拉动的,这是新住宅拉动型。新房由开发人员和政府定价,卖方对价格影响力强。

通常,房价上涨多由新房拉动,在建立楼市管理长期机制之前,中国楼市一直如此。

限制购买、限制销售、限制贷款、限制价格。 限制商等一系列规制措施出台后,上升动能强的城市,新房严格限制价格,新房和二手房价格下跌。所以出现了新热,深圳就是这样。

上图:过去5年中古住宅涨幅最大的城市排行榜,只有深圳、合肥、无锡、广州的中古住宅涨幅,赢得了同期广义货币M2的涨幅(57%)。

除深圳外,一些城市的二手住宅涨幅基本上与新住宅相同,或者差距不大,如上海、北京、合肥、广州、无锡。在这样的城市,市场上升的能量与新房、二手房的平均价格一致,或者价格比较真实。

。 相反,以西安、徐州、三亚、石家庄等为代表,新房涨幅远远超过二手住宅城市,新房价格具有虚假性,或者超过未来一两年的空间。

购房投资时,选择二手住宅涨幅超过(或接近)的新住宅涨幅的城市,更可靠。

当然,我们可以比较同一地区、同一等级、同一教育资源的新房和下一个二手房,价格比较接近的城市,更有投资价值。二手住宅的价格远低于同等级的新住宅,一般有价格虚高的现象,或者二手住宅很难转手。

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